composante ESG
à long-terme
Le projet Stellar est un investissement dans un portefeuille de sites de logistique européenne orientés vers l’e-commerce. Il implique l’acquisition de 5 actifs de logistique du « dernier kilomètre » , récemment construits, stratégiquement situés à proximité de certaines villes en Allemagne, et entièrement loués à des acteurs majeurs du e-commerce (Amazon) et du transport (Fedex).
L’attrait principal réside dans la solidité et la croissance de l’e-commerce, secteur porteur soutenu par des tendances structurelles à long terme. Les propriétés, dotées d’excellentes certifications ESG, offrent une valeur ajoutée notable, avec des installations telles que des points de recharge pour véhicules électriques et des toits équipés de panneaux solaires.
91 % des revenus proviennent d’Amazon, leader mondial de l’e-commerce, et 9% de Fedex, leader mondial du transport marchandise.
Le portefeuille est acquis avec des baux signés pour une durée ferme de 15-ans. Le bail est indexé à l’indice de l’inflation à la consommation allemande. Il est ainsi ajusté chaque année. Il débutera sur un taux annuel de 5.4%, mais est prévu d’atteindre un taux moyen de 6% sur la durée totale de détention.
L’investissement vise un objectif de TRI de 9 % sur 5 ans. La stratégie inclut des mesures pour maximiser la valeur, comme l’installation de panneaux solaires sur certains actifs.
La sortie est articulée autour de la vente des 5 sites allemands 4 à 5 ans après leur acquisition.
Afin de réaliser le TRI cible, il est prévu d’attendre que les loyers initiaux grimpent au-dessus des 6% et que les taux européens rebaissent en-dessous de 2.5%, afin de permettre au futur acquéreur de financer l’achat de l’actif de façon attractive, tout en lui offrant une visibilité de loyers à long terme.